京滬廣深“國五條”調控細則密集出臺，未來一線城市樓市會有怎樣的表現？20%個稅政策對二手房交易影響幾何？各地陸續出臺的調控措施對A股地產板塊有何影響？本報今天推出專題報道，解讀各地釋放的最新調控信號，把脈樓市走向。
　　北京——19項措施打壓房價個稅計征細則明確
　　北京于3月30日晚出臺的“國五條”落實細則，不出意外地成為現有地方版政策中最嚴厲的一款。雖然政策細則從供需兩端都做出了部署，但由于“控房價”的迫切需要，細則中一些舉措帶有明顯的行政色彩。多數分析人士認為，按照當前的政策力度，短期內市場會大幅降溫。從長期來看，嚴厲的手段將影響到供應端的積極性，不利于供需關系的改善。此外，北京市地稅局公布了二手房交易個稅的具體計征政策，按規定可以將一些費用計入房屋原值，從而使個稅繳納額度有所降低。
　　行政調控色彩較濃
　　北京市公布的調控細則提出了19條具體政策措施。2013年北京市房價控制目標是全市新建商品住房價格與2012年價格相比保持穩定，進一步降低自住型、改善型商品住房的價格，逐步將其納入限價房序列管理。與其他城市提出的“掛鉤經濟增速”相比，這一目標顯得較為嚴厲。按照不少分析人士的理解，“保持穩定”更多的含義在于控制房價漲勢，而非“止漲”。但即便如此，對于市場供需失衡的北京來說，要完成這一目標仍然不容易。
　　針對“進一步降低自住型、改善型商品住房的價格，逐步將其納入限價房序列管理”這一表述，在《北京出臺貫徹國務院房地產市場調控細則政策問答》中解釋，北京將一方面增加“限房價、競地價”地塊的供應，另一方面對正在開發建設的適合自住、改善需求的商品住房項目，在政府提供相應優惠政策基礎上，降低房價，納入限價房序列管理，提前鎖定商品房上市銷售價格。此類住房主要是解決居民自住型、改善型等基本居住要求。同時，對此類住房的上市年限和收益將進行一定的限制。對于這項規定，多數開發商未做評價，但有專家認為，若能嚴格執行，此舉或將在一定程度上降低房屋交易價格。但該手段行政色彩較為濃厚，在實際操作中恐有難度。
　　中國房地產學會副會長陳國強向中國證券報記者表示，雖然北京并未像深圳一樣限制樓盤銷售價格的漲幅，但對于商品房的預售監管，實際上也是在干預市場價格的制定。分析人士還認為，將自住型、改善型商品住房納入限價房序列管理，同樣體現出行政干預的色彩。
　　二手房交易降溫
　　對于二手房交易個稅的繳納政策，北京強調嚴格按差價的20%計征，但同時也提出了其他選項：不能核實房屋原值的，依法按照核定征收方式計征個人所得稅；對個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續免征個人所得稅。細則的實施以房屋網簽時間為限。
　　北京市地稅局對此的解釋為，自建房、經適房、已購公房和拆遷安置房在計算原值時，需將實際支付房款、相關稅費等合理費用計算在內，經適房還需將土地出讓金納入計算范圍。按照這種計算方法，房屋原值的核算價格將在一定程度上有所提高，個稅的繳納額度也將降低。
　　因此，從政策細則來看，該項手段在執行中并未采取“一刀切”，使得其嚴厲程度低于預期。但根據鏈家地產市場研究部統計，二手住宅市場中，仍將有60%左右的需求受到影響。且與其他手段相比，該措施仍然是對市場影響最大的一項。
　　中國證券報記者近日走訪北京多家中介門店發現，最近一周來，各家中介門店的新增房源明顯下降，部分店面的降幅達到50%左右。一些尚未達成交易的賣主，已因交易成本提高而放棄了售房意向。按照鏈家地產的統計，新政出臺后，未滿五年的非普通住宅交易所需繳納的稅費，約占房款的18.1%。滿五年的非唯一普通住宅交易，也需繳納相當于房款14%的稅費。上述比例均比新政前高出近10個百分點，以當前的二手房交易均價計算，繳稅金額則高出20萬元左右。
　　新房市場也受到一定影響。據統計，今年3月，北京原計劃有33個住宅項目開盤，新增供應量14000套。但截至27日，僅有10個項目投入供應，總供應量僅為3180套，比去年同期下降25.3%。其中，北京大興區某項目原計劃于3月開盤，但因其報價未通過住建委批復，使得開盤日期不斷延遲。
　　多家機構發布的報告認為，隨著政策對供需兩端的抑制，未來一段時間，市場交易將會降至“冰點”。但由于市場需求仍然旺盛，在個別新盤的銷售中仍會出現“搶房”、“日光”的局面。